相続した空き家の売却では税金はどうなる？特例や控除の活用方法も紹介

相続した空き家を売却する前に知っておくべき税制上の基礎

相続した空き家を売却する場合、まず押さえておきたいのは「譲渡所得税」の計算方法です。譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額で計算されます。具体的には、「譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）」となります。譲渡所得に対して税率が適用され、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得（税率約20.315%）、5年以下だと短期譲渡所得（税率約39.63%）となります。被相続人から取得した場合は、その所有期間も被相続人の取得時から通算されますので、長期譲渡が適用される場合もあります。なお、取得費が証明できない場合には売却価格の5%を概算取得費として用いることが可能ですが、この場合は実際の取得費より低くなりやすく、税負担が重くなる点に注意が必要です。取得費が不明な場合でも、証明可能な書類によって実際の取得費を主張できれば、節税につながる可能性があります。証明可能な書類や合理的な算出方法を使えるかどうか、売却前によく確認してください。

相続した空き家売却で使える特別控除と適用条件

相続した空き家を売却する際には、「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除」、通称「空き家特例」と呼ばれる制度を活用できる場合があります。譲渡所得から最高三千万円を控除できる制度ですが、適用には厳格な要件があります。以下に整理いたします。

まず特例の対象となる物件は、亡くなった方が相続開始直前まで居住していた家屋で、昭和五十六年五月三十一日以前に建築された旧耐震基準のものである必要があります。さらに、区分所有登記のされていない一戸建てで、相続と同時に家屋とその敷地を共に取得していることも条件です。売却先は第三者であること、譲渡価格が一億円以下であることも求められます。なお、老人ホーム等に入所していた方の家屋でも、一定の要件を満たせば対象となります。

売却期限は、相続開始から三年後の年の十二月三十一日までとなりますが、令和九年（2027年）十二月三十一日まで適用期間が延長されています。さらに、従来は売主があらかじめ耐震改修または取り壊しを行う必要がありましたが、令和六年（2024年）一月一日以降の譲渡では、買主が譲渡の翌年二月十五日までに行えば、要件を満たせば特例適用が可能になりました。ただし、相続人が三人以上いる場合は控除額が二千万円に制限されます。

以下に要件をわかりやすくまとめました。

これらの要件を満たすかどうかは専門家の判断が不可欠です。当社では司法書士の知識と宅地建物取引士の実務経験をもとに、適用可能性のある売却について丁寧にご支援いたします。お気軽にご相談ください。

③取得費に相続税を加算できる特例の概要と使い分け

相続した不動産を売却する際には、「相続税の取得費加算の特例」により、譲渡所得を軽減できる可能性があります。この制度では、不動産の取得費に相続税のうち売却資産に対応する部分を加算できるため、譲渡所得が減り、所得税・住民税の負担軽減につながります。適用対象となる条件としては、相続により取得し、相続税が課税・納税されていること、そして相続開始日の翌日から起算して相続税の申告期限の翌日以降「３年１０ヶ月以内」に売却することが必要です。

この制度と「空き家の特例（３０００万円特別控除）」は併用できません。つまり、どちらか有利な方を選択して適用します。両方の要件を満たすケースでも、併用は不可ですので注意が必要です。

取得費加算による節税効果を高めるには、それぞれの特例の適用条件や控除額を比較し、有利な制度を選択することが重要です。例えば、取得費加算では相続税のうち対象となる部分を取得費に上乗せするため、譲渡所得そのものを減らす効果があります。一方、空き家特例は最大３０００万円を丸ごと所得から控除できるため、譲渡益が大きい場合はこちらがより節税効果が大きいことがあります。売却時期や建物の状態、耐震改修の要件などを踏まえ、どちらを先に検討すべきか判断することをおすすめします。

特例の適用に向けた申告と手続きのポイント

相続した空き家の売却にあたっては、特例の適用を受けるには確定申告が必須です。たとえ控除によって納税額がゼロになる場合でも、申告を怠ると特例が認められません。申告期間は「売却した翌年の２月１６日から３月１５日まで」です。これは税務署に提出する必要がある大切な期限です。

確定申告に必要な主な書類は、以下のとおりです。まず「譲渡所得の内訳書」があります。次に、空き家を売ったことを証明する「登記事項証明書」、被相続人が居住していたことを市区町村が確認する「被相続人居住用家屋等確認書」、さらに「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書（写し）」、そして「売買契約書の写し」など売却代金が明示されている資料も必要です。建物を解体して敷地のみを売却した場合は、耐震証明の添付は不要となります。

市区町村に交付を申請する「被相続人居住用家屋等確認書」は、空き家が特例の対象であることを公的に示す重要な証明書です。申請にあたっては、住民票の除票や戸籍附票、売買契約書のコピー、電気／ガス／水道の閉栓証明書や空き家の写真など、自治体ごとに指定される書類を準備することが求められます。自治体によって必要書類が異なるため、事前の確認が安心です。

加えて、行政による助成や補助金制度の活用も検討しましょう。空き家の解体費用や耐震改修費用に対して、自治体が補助する制度を設けている場合があります。売却前にこうした情報も確認し、手続きの効率化だけでなく費用軽減にもつなげることをおすすめします。

以下は、申告準備に必要な書類を整理した表です。

まとめ

相続した空き家の売却にあたっては、譲渡所得の算出方法や税率の違い、取得費が不明な場合の概算取得費の取り扱い、そして証明書類の重要性をしっかりと押さえておくことが大切です。また、三千万円の特別控除や相続税の取得費加算特例などの制度を活用することで、税負担を大きく減らすことが可能です。各制度には適用期限や細かな要件が定められているため、早めの準備と正確な手続きが肝心です。必要書類を揃えて、確定申告の期限を守ることで、安心して売却を進めることができるでしょう。不明点やご不安な点があれば、専門家へ早めにご相談いただくことで、より有利な売却につなげることができます。